過分熱衷資本運(yùn)作、在二級(jí)市場(chǎng)套現(xiàn)的思路，成為今日國(guó)美商都的“壯士斷臂”的內(nèi)因。在最強(qiáng)盛期，國(guó)美系曾號(hào)稱在一級(jí)土地市場(chǎng)上擁有驚人的數(shù)量，從當(dāng)時(shí)公布的信息看，黃光裕曾遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過楊國(guó)強(qiáng)和許家印，成為中國(guó)“第一大地主”。
2009年8月11日，北京豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)，“備戰(zhàn)90天”的條幅斜斜掛上一座龐大的建筑物，機(jī)械、建材雜散其中。黃光裕最大的“地盤”——國(guó)美商都，至今已經(jīng)原地踟躕了4年。
本報(bào)獨(dú)家獲悉，8月底，國(guó)美商都將以60億元的身價(jià)迎來新東家。建筑商中建八局已經(jīng)在意向初定后，第二次進(jìn)入這座爛尾許久的建筑，繼續(xù)施工。此外，鵬潤(rùn)地產(chǎn)還以溢價(jià)50%轉(zhuǎn)讓了北京昌平一塊一級(jí)開發(fā)土地。
這更像是斷臂求生，而非國(guó)美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的終結(jié)。鵬潤(rùn)地產(chǎn)高層肯定地說：“除了你說的這幾個(gè)，我們沒再做別的轉(zhuǎn)讓。”
別了！國(guó)美商都
“這是中國(guó)房地產(chǎn)資本運(yùn)作最大單子之一。”鵬潤(rùn)地產(chǎn)高層說，國(guó)美系旗下最大房地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)美商都的轉(zhuǎn)讓本月將落定，轉(zhuǎn)讓價(jià)格可能在60億元左右。
兩家大型投行和鵬潤(rùn)地產(chǎn)的談判到了最激烈階段。“兩家互相不知道對(duì)方是誰，我真的不能告訴你他們的名字。”記者多次溝通后，鵬潤(rùn)地產(chǎn)高層最終只肯透露國(guó)美商都的成交意向價(jià)格和落定時(shí)間。此次交易顯得甚為神秘，豐臺(tái)區(qū)商務(wù)局局長(zhǎng)表示毫不知情。
除了國(guó)美商都，鵬潤(rùn)地產(chǎn)還將位于北京昌平在做一級(jí)開發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓給了大連的一家開發(fā)商，“對(duì)方想做住宅開發(fā)，是以溢價(jià)50%轉(zhuǎn)讓的。”他表示對(duì)這個(gè)價(jià)格還是比較滿意的。
今年初，“國(guó)美系”位于北京蓮花池的鵬潤(rùn)建國(guó)大酒店也已轉(zhuǎn)讓。
同時(shí)，該高層否認(rèn)了會(huì)轉(zhuǎn)讓北京宋莊等其他地塊，“我們不會(huì)再做轉(zhuǎn)讓了”。
此前，國(guó)美商都的轉(zhuǎn)讓談判對(duì)象是中鐵置業(yè)，現(xiàn)在該談判已經(jīng)告停。“我們不打算收購(gòu)國(guó)美商都了。”中鐵置業(yè)一位參與談判的人員告訴記者，“就是這幾天突然決定的，本來談了大半年了。”談及放棄的原因，該人士表示：“價(jià)格上談不攏。”中鐵置業(yè)今年在北京只有中鐵瀚庭一個(gè)項(xiàng)目開盤，對(duì)土地十分渴求。
對(duì)于中鐵置業(yè)人士的說法，鵬潤(rùn)地產(chǎn)高層并不認(rèn)可：“不是中鐵置業(yè)放棄，他們一直想和我們談，是我們不樂意。”據(jù)悉，雙方?jīng)]有達(dá)成合議的原因還有，中鐵置業(yè)希望采用項(xiàng)目整體收購(gòu)的方式，但鵬潤(rùn)地產(chǎn)則希望采取股權(quán)合作的方式。“雙方的理念不一樣。”該高層最后強(qiáng)調(diào)。據(jù)了解，鵬潤(rùn)地產(chǎn)可能不會(huì)放棄對(duì)項(xiàng)目的全部權(quán)益。
昔日的寵兒
與相鄰的總部基地相比，國(guó)美商都這棟“爛尾樓”顯得格外醒目。在現(xiàn)場(chǎng)，記者發(fā)現(xiàn)，大廈的外部有九成新，但是內(nèi)部雜亂不堪，工人不斷地往工地里搬運(yùn)電機(jī)等裝修用具。大廈的背面掛著“備戰(zhàn)90天確保國(guó)美商都A區(qū)工程按期備案驗(yàn)收”的鮮紅條幅。
中建八局的工作人員表示，這個(gè)條幅是8月11日掛上去的，中建八局的施工隊(duì)也是在最近兩天進(jìn)入大樓的。新裝好的大樓下面幾層會(huì)是國(guó)美的賣場(chǎng)，上面的樓層將作為寫字樓出租，相鄰的國(guó)美商都B區(qū)也將擇日開工。年初，國(guó)美商都還因拖欠中建八局的工程款，陷入糾紛。
國(guó)美商都曾是國(guó)美系地產(chǎn)版圖中最重要的一角，它是鵬潤(rùn)投資集團(tuán)迄今為止投資規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。55萬平方米的建筑面積，在當(dāng)今亞洲商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，依然位居前列。
按照公開披露的消息，國(guó)美商都地上規(guī)劃建筑面積35萬平方米、地下4層面積20多萬平方米，當(dāng)年的總地價(jià)為8億元，建安成本約為2000元/平方米，加上營(yíng)銷推廣費(fèi)用，總投入大概在24億元左右。
2005年，國(guó)美置業(yè)競(jìng)得這一北京市當(dāng)年最大的招拍掛項(xiàng)目，命名為“國(guó)美商都”。最初禹晉永提出了科技地產(chǎn)的定位，8個(gè)月后，禹晉永以泄露公司機(jī)密之名被黃光裕請(qǐng)走。繼任者童淵又提出了服裝時(shí)尚中心的概念，一年多后也是無果。黃光裕選中禹晉永和童淵的原因之一是兩人對(duì)資本市場(chǎng)的非常偏好。禹晉永在2002年?duì)帄Z寧城老窖殼資源時(shí)和黃光裕相識(shí)，在和黃認(rèn)識(shí)之前就是一個(gè)資本運(yùn)作老手。而童淵曾經(jīng)說過“我們用最爛的房子，賣最高的價(jià)錢——3萬元/平方米，憑的就是黃光裕的金字招牌”。
有人曾對(duì)國(guó)美商都做過如此評(píng)價(jià)，“如果當(dāng)時(shí)定成公寓、酒店和配套商業(yè)的城市廣場(chǎng)，早成功了。禹晉永和童淵滿腦子是信托和上市，想在二級(jí)市場(chǎng)套現(xiàn)百億元回來，從一開始就沒打算做成一個(gè)真實(shí)的東西”。
2007年，外部結(jié)構(gòu)和框架基本建成的國(guó)美商都請(qǐng)來了曾盤活中友百貨的臺(tái)灣人周東權(quán)。據(jù)稱，黃光裕一開始就希望一個(gè)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)行情的價(jià)格，繼而在一年多的時(shí)間里都未對(duì)國(guó)美商都的定位和租金價(jià)格拍板，雙方對(duì)定價(jià)的預(yù)期完全偏離，不歡而散。
三年的“野蠻生長(zhǎng)”和資本運(yùn)作
除了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，國(guó)美系曾號(hào)稱在一級(jí)土地市場(chǎng)上擁有驚人的數(shù)量。從當(dāng)時(shí)公布的信息看，黃光裕已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過楊國(guó)強(qiáng)和許家印，成為中國(guó)“第一大地主”。
按照2008年中關(guān)村建設(shè)的增發(fā)方案，單在北京，黃光裕就在崔各莊、宋莊、張家灣等地?fù)碛薪ㄖ娣e為1億平方米的一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目。
如今昌平沙河的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，該高層同時(shí)否認(rèn)了轉(zhuǎn)讓宋莊等項(xiàng)目的傳言。
按照業(yè)內(nèi)普遍的提法，這些一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目中的一部分并未真正落入國(guó)美系掌控之下，譬如張家灣的土地。公告稱，擬開發(fā)范圍包括“通州新城區(qū)域30平方公里內(nèi)的5000畝土地的一級(jí)開發(fā)和整理，及張家灣全鎮(zhèn)域范圍內(nèi)(約105平方公里)除市、區(qū)兩級(jí)政府和國(guó)家確定征收外的全部土地的一級(jí)開發(fā)”。但實(shí)際上，張家灣土地一級(jí)開發(fā)會(huì)面臨很多法律上和程序的障礙——大批農(nóng)民的補(bǔ)償、超大面積的耕地征用須通過國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)等。
該高層確認(rèn)，目前土地一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目還在做，他以西壩河長(zhǎng)途汽車保養(yǎng)廠土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目金尊為例做了解釋。
一些土地只是“擬”開發(fā)，就寫入了增發(fā)方案中的注入資產(chǎn)部分。1億平方米的土地儲(chǔ)備，如此的“野蠻生長(zhǎng)”源于黃光裕多年前的地產(chǎn)夢(mèng)。
有一個(gè)最通用的版本是，2005年，黃光裕的妹夫張志銘掌舵的國(guó)美第一城和明天第一城的火爆大大刺激了黃。低于周邊價(jià)格1000多元的價(jià)格，依然能獲得高利潤(rùn)，讓做家電出身的黃光裕看到了地產(chǎn)行業(yè)的好處。適逢國(guó)美電器借殼中國(guó)鵬潤(rùn)香港上市成功后一年，嘗到股市甜頭的黃光裕放出話來，“要拿出100個(gè)億砸向房地產(chǎn)，再造一個(gè)國(guó)美電器那樣的國(guó)美地產(chǎn)”。
之后的三年也是國(guó)美系在土地市場(chǎng)狂飆猛進(jìn)的“黃金時(shí)代”；上世紀(jì)90年代末就開發(fā)過樓盤的國(guó)美系真正大舉進(jìn)攻房地產(chǎn)，也正是這黃金的三年。
那個(gè)著名的增發(fā)方案表明，曾打算注入中關(guān)村建設(shè)的資產(chǎn)中就包含前文提到的位于昌平沙河的項(xiàng)目和蓮花池的酒店項(xiàng)目，意向取得年份分別是2006年和2007年。這兩個(gè)項(xiàng)目在當(dāng)年的增發(fā)公告 “項(xiàng)目介紹”中位列第二、第三。
同一時(shí)期，國(guó)美系還取得了北京大康鞋城、重慶國(guó)泰廣場(chǎng)和無錫電瓶廠等重要項(xiàng)目。
在土地上的“野蠻生長(zhǎng)”加上在資本市場(chǎng)的才能搭建了國(guó)美的地產(chǎn)版圖。
黃光裕在電器零售和房地產(chǎn)這兩大產(chǎn)業(yè)鏈條之間回轉(zhuǎn)自如，2008年5月，黃光裕希望將國(guó)美業(yè)務(wù)板塊中的資產(chǎn)大部分注入到中關(guān)村建設(shè)“殼”中，是其在資本運(yùn)作中生死攸關(guān)的一筆。
最終，這個(gè)重組方案在董事會(huì)就遭到摒棄，發(fā)文公告中止。國(guó)美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)未能借力于股市。
2008年11月，黃光裕接受調(diào)查，各種傳聞接踵而至。
在國(guó)美系業(yè)務(wù)板塊中，地產(chǎn)和家電是完全不同的命運(yùn)，家電有股市做資本平臺(tái)，數(shù)百家的連鎖還牽扯到就業(yè)等敏感問題，經(jīng)營(yíng)得以平穩(wěn)過渡。而部分項(xiàng)目還停留在初期的地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為受沖擊最嚴(yán)重的部門。
2009年初，蓮花池的酒店出讓。
8月，國(guó)美系將告別最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)美商都。
當(dāng)年的跑馬圈地為今天的壯士斷臂埋下了種子，過分熱衷資本運(yùn)作、在二級(jí)市場(chǎng)套現(xiàn)的思路一開始就偏離了認(rèn)真做地產(chǎn)的跑道。
明天
“我們希望降低一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目比例，增大二級(jí)開發(fā)，特別是住宅的開發(fā)。不再做那種占用資金太長(zhǎng)的項(xiàng)目了。”鵬潤(rùn)地產(chǎn)高層告訴記者。顯然，當(dāng)年那種豪放的在一級(jí)土地市場(chǎng)拿地，希望獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可的方式已經(jīng)不適宜今天的國(guó)美系了。鵬潤(rùn)地產(chǎn)要開始著眼“短平快”項(xiàng)目，不再醉心于打造國(guó)美電器連鎖那么龐大的國(guó)美地產(chǎn)。所以，重回張志銘掌舵時(shí)代的猜測(cè)也甚囂塵上。那時(shí)的國(guó)美系開發(fā)的住宅是快進(jìn)快出，低價(jià)入市，強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，在北京有一些市場(chǎng)知名度。
一位前鵬潤(rùn)地產(chǎn)高層表示：“現(xiàn)在，黃秀鴻(黃光裕大妹)掌舵應(yīng)該會(huì)謹(jǐn)慎很多。畢竟過去的那個(gè)路子已經(jīng)行不通了。”
鵬潤(rùn)地產(chǎn)高層告訴記者：“我們最近還拿地了。剛剛還在和對(duì)方談土地的事情。”但具體拿了幾塊地，他卻始終不肯透露，只是肯定地說已經(jīng)有簽訂合同，板上釘釘?shù)耐恋亟灰琢恕?/p>
當(dāng)記者以探尋的口氣說：“你現(xiàn)在肯定也特別焦灼。”他卻否認(rèn)了記者的看法，“其實(shí)現(xiàn)在情況還不錯(cuò)。等這個(gè)月底吧，一切都會(huì)有個(gè)結(jié)果”。（編輯：王小凡）
進(jìn)入論壇>>聲明：IT商業(yè)新聞網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其描述。文章內(nèi)容僅供參考。新聞咨詢：(010)68023640.推薦閱讀
蘋果和谷歌曾經(jīng)因?yàn)橛泄餐臄橙宋④涍�可以相互手牽手，但如今強(qiáng)敵已去，微軟在互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)通信領(lǐng)域日漸式微，羽翼已豐的蘋果和谷歌之間的矛盾開始不可調(diào)和起來。這兩家企業(yè)誰在競(jìng)爭(zhēng)中可以更勝一籌？ 通過對(duì)此事的關(guān)>>>詳細(xì)閱讀
本文標(biāo)題：黃光裕遺產(chǎn)動(dòng)向：國(guó)美商都斷臂 遠(yuǎn)離鵬潤(rùn)地產(chǎn)
地址：http://www.oumuer.cn/a/xie/20111230/201230.html
網(wǎng)友點(diǎn)評(píng)
精彩導(dǎo)讀
科技快報(bào)
品牌展示