萬達商業(yè)轉(zhuǎn)型可以從兩個方面來解讀，第一從空間上，要由中國的企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè);第二，從內(nèi)容上由房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向以服務業(yè)為主的企業(yè)。另外，一直以來萬達電商想打造一個O2O模式，但是這個模式始終認為不夠成熟。
近期很多的場合和同行交流，大家都感受商業(yè)這個行業(yè)很有壓力。因此，萬達集團加快轉(zhuǎn)型和再創(chuàng)新。近年來，萬達集團正在加快實施國際化戰(zhàn)略和多元化發(fā)展，在發(fā)展過程中備受世界各界的關注，包括萬達收購美國的AMC、收購盈方體育，上個月萬達6.5億美元并購世界鐵人公司，“鐵人三項”版權從此歸中國。這些都萬達集團創(chuàng)新業(yè)務的發(fā)展奠定了一定的基礎。同時，在萬達創(chuàng)新發(fā)展的過程當中也引起了社會的廣泛關注，最近頻繁出現(xiàn)了三個熱詞，萬達百貨，萬達轉(zhuǎn)型，萬達電商，那么萬達的創(chuàng)新發(fā)展，也就是萬達到底在做什么。
全面實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
在萬達轉(zhuǎn)型這方面，萬達集團在實施國際化戰(zhàn)略和發(fā)展的過程當中，在今年年初做出了全面轉(zhuǎn)型的重大的決策，轉(zhuǎn)型可以從兩個方面來解讀，第一從空間上，要由中國的企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè);第二，從內(nèi)容上由房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向以服務業(yè)為主的企業(yè)。萬達集團轉(zhuǎn)型后將萬達集團的產(chǎn)業(yè)重點分為四大板塊，第一是商業(yè)運營，第二文化產(chǎn)業(yè)，第三互聯(lián)網(wǎng)金融，第四電子商務。
萬達商業(yè)的轉(zhuǎn)型，也就是萬達廣場和萬達廣場的運營，在香港的上市公司這個板塊。自從去年12月份萬達登陸了香港這個資本市場以后，萬達集團為了進一步加快萬達商業(yè)板塊的發(fā)展，今年年初做了全面推行輕資產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，輕資產(chǎn)與之前的模式相比有什么不同呢?之前的萬達集團經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)成為全球最大的不動產(chǎn)的持有商，到今年年底萬達集團持有的商業(yè)物業(yè)面積兩千五百萬平方米，在重資產(chǎn)的發(fā)展過程中主要是以大型的城市綜合體的模式作為發(fā)展一個基本的商業(yè)模式，也就是通過大量的銷售物業(yè)來產(chǎn)生一定的現(xiàn)金流，投資建設萬達廣場，建設萬達所持有的商業(yè)物業(yè)。輕資產(chǎn)的商業(yè)變化，輕資產(chǎn)主要是由合作方投資或提供項目，萬達負責項目設計建設以及全程運營管理，然后萬達商業(yè)與各合作方按照商業(yè)運行項目中每年的凈物業(yè)收益分成。
在輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略實施過程當中，有形成兩種輕資產(chǎn)的模式，第一種就是通過金融平臺來募資合作，前一段時間萬達推出了穩(wěn)賺一號，它只是其中一個組成的部分，在這個方面主要是將五個輕資產(chǎn)的項目組成一個資產(chǎn)包來進行融資與合作。除了穩(wěn)賺一號眾籌作為每個資產(chǎn)包的其中一個部分的融資以外，更多的是投資機構的投資。
目前，在萬達明年確定開幕的項目中已經(jīng)有兩個資產(chǎn)包已經(jīng)簽訂了合作的協(xié)議，進入了實施的階段，兩個資產(chǎn)包也就是十個項目，資金的投入約一百億元。
第二個商業(yè)輕資產(chǎn)的模式就是由投資方來提供項目，目前萬達已經(jīng)確定了由房地產(chǎn)企業(yè)擁有的商業(yè)用地和萬達合作，項目的建設和所有的投資也都是由這個企業(yè)來投資，這個商業(yè)項目同樣由萬達來設計建設管理和全程的運營管理，萬達與它進行收益的分享及對話。目前，這一項目已經(jīng)在建設過程當中，將于2016年12月22日開業(yè)，未來萬達將在輕資產(chǎn)的實施過程當中繼續(xù)不斷的來創(chuàng)新輕資產(chǎn)的模式。
持續(xù)推進創(chuàng)新經(jīng)營
當前我們正處在一個變革的時代，作為商業(yè)來講變是絕對的，不變是相對的，商業(yè)運營更需要持續(xù)的調(diào)整和創(chuàng)新，只有持續(xù)的調(diào)整才能創(chuàng)新，才能適應市場，贏得更多的顧客，在購物中心的發(fā)展過程中，作為成熟的項目每年都必須要進行調(diào)整和創(chuàng)新。
穩(wěn)健的萬達商業(yè)
近年來，商業(yè)項目發(fā)展的速度非常快，如果作為一個成熟的項目，地產(chǎn)企業(yè)不去積極調(diào)整，短短的兩三年后，原本優(yōu)勢的項目或者會變成落后的項目，所以這方面萬達集團在經(jīng)營的過程中始終進行積極主動的調(diào)整，每年在購物中心的這一部分調(diào)整的比率接近于20%。
大家可能認為現(xiàn)在的零售行業(yè)是在下滑的，其實據(jù)有關數(shù)據(jù)的報表顯示，今年上半年中國的社會零售總額是14.2萬億，同比的增長10.4%，七月份最新發(fā)改委的報告，也是同比增長了10.5%，應該說只是增長的速度比以往的13%增速放緩，但是總量還是在增長，整體的經(jīng)營來說，只是有些商業(yè)模式的限制會有所下行，但是在新興購物中心的模式總體還是上升的。
目前，萬達廣場到今天已經(jīng)開業(yè)的萬達廣場有123個，在今年上半年是總體保是持穩(wěn)定的經(jīng)營，也實現(xiàn)快速健康的發(fā)展，今年上半年已開業(yè)的項目是14個，上半年全國萬達廣場實現(xiàn)客流總量9.35億人次，實現(xiàn)銷售額是545億元。萬達廣場的出租率達到了98.5%，這是在百貨業(yè)調(diào)整過程中取得的，去年的全年平均出租率是99.34%。
在萬達上半年整體的經(jīng)營過程當中，租金的收繳率是百分之百，這也是萬達連續(xù)三年租金收繳率達到百分之百，也是創(chuàng)造了全球商業(yè)不動產(chǎn)運營的一個奇跡。通過對整體萬達廣場的經(jīng)營進行了分析，開業(yè)一年以上，也就是2013年以前開業(yè)的79家萬達廣場，今年上半年客流量平均同比增長6%，銷售業(yè)績同比增長13%，應該說總體都是保持健康增長的態(tài)勢。
根據(jù)各業(yè)態(tài)經(jīng)營情況來看，全國萬達廣場租戶按業(yè)態(tài)分為5個大類，78個主品類，近100個細分品類，已合作的品牌超過五千個，已開業(yè)租出的店鋪超過兩萬。在各業(yè)態(tài)經(jīng)營過程中，表現(xiàn)好的應該是主力租戶和餐飲業(yè)態(tài)是消費者熱點，百貨，超市，服裝等傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)經(jīng)營保持平穩(wěn)，兒童業(yè)態(tài)體驗消費繼續(xù)快速增長。特別是在最近兩年，應該說兒童業(yè)態(tài)更受購物中心的歡迎，也受購物中心消費者的青睞。這個對聚客和家庭消費起到了積極的作用。
百貨業(yè)變化
作為百貨這個行業(yè)，近幾年來面臨著各種較大的經(jīng)營的壓力，應該說購物中心發(fā)展給百貨業(yè)態(tài)以及零售行業(yè)帶來三個變化，一個是本身來講商品組合發(fā)生了變化，在以往一些好的優(yōu)秀品牌都積極踴躍的要進入百貨來經(jīng)營，而在近年來隨著購物中心的快速發(fā)展，一些新進的品牌全部都定位為購物中心的經(jīng)營，全部都進駐于購物中心，因此作為百貨這個行業(yè)它所經(jīng)營的品類，經(jīng)營的商品與時代具有一定的差距。
第二個是客群在發(fā)生變化，在以往主力消費客群全都是以主力消費為主體，近年來隨著年輕人的變化和成長，當然消費的主力客群全都是80后，80后正是隨著購物中心的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展一起成長起來的，這一批主力客群都非常習慣在購物中心購物。10年前我們還認為80后應該是60后70后是消費主力，但是10年過去了，其實客觀上我們經(jīng)營的目標客群已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，80年代的人到今天已經(jīng)是35歲了，已經(jīng)是孩子的爸爸媽媽。
第三個是消費習慣的變化，在以往大家都習慣于在需要消費的時候才去購物，而今天由于購物中心吃喝玩樂一體化，大家隨時隨地隨機的消費都在購物中心中進行的，所以消費由集中目的性的消費變成分散的消費。
萬達百貨是在萬達商業(yè)發(fā)展的初期，為了支持萬達集團，為了支持萬達商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展而發(fā)展的業(yè)態(tài)。在萬達商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中，對于萬達廣場的快速建立和開業(yè)發(fā)揮著重要的作用，但是隨著萬達商業(yè)的快速發(fā)展，萬達商業(yè)的招商能力明顯增強，萬達商業(yè)的品牌的影響力也在不斷提升，萬達商業(yè)已經(jīng)不在依賴于萬達百貨的支持才能實現(xiàn)快速發(fā)展的時代。因此萬達商業(yè)在今年，根據(jù)我們?nèi)f達商業(yè)實際經(jīng)營的需要，對萬達百貨進行了有計劃有安排調(diào)整，將引進兒童業(yè)態(tài)餐飲業(yè)態(tài)以及更多的調(diào)整業(yè)態(tài)，通過調(diào)整應該說萬達廣場業(yè)態(tài)更加豐富，萬達的租金收益也比以往有明顯的提升。所以在對這兩個業(yè)態(tài)調(diào)整過程當中是本著積極主動的心態(tài)來進行調(diào)整。
調(diào)整的萬達百貨仍然保留三個億銷售以上的店面，為什么用銷售指標來做衡量?因為銷售業(yè)績高意味著受消費者的認可，如果一個銷售業(yè)績在1.5億或者兩個億的百貨，不單是它經(jīng)營經(jīng)營困難，它作為一個主力店對購物中心的貢獻也是十分有限的，這是對萬達百貨板塊一個基本的目標，在同樣經(jīng)營的區(qū)域，調(diào)整以后經(jīng)營業(yè)績由原有三個億以下將會達到五個億以上。今年萬達年初的時候共有89家大歌星，今年通過全面的市場調(diào)研和分析將繼續(xù)保留KTV這種業(yè)態(tài)有60家萬達廣場，這60個店全部轉(zhuǎn)交到地方的量販品牌來經(jīng)營，對其他的29個店我們同樣是引進兒童和餐飲的一些體驗業(yè)態(tài)。
創(chuàng)新經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式
百貨這個行業(yè)一層是鞋珠寶化妝品，二層女裝，三層男裝，四層兒童家居等等定位，在多年來沒有什么特大的變化。但在經(jīng)營的過程當中發(fā)現(xiàn)一種現(xiàn)象，其實集合店越來越適合購物中心的發(fā)展和業(yè)態(tài)，而集合店包括ZARA等這些國際知名的品牌也能夠在全球進行發(fā)展。
到目前還沒有一個全球化的百貨業(yè)態(tài)，為了適應萬達廣場以及購物中心業(yè)態(tài)的發(fā)展，萬達在調(diào)整百貨業(yè)態(tài)同時也在探索和研究一些新的業(yè)態(tài)，比如今年就將打造一個線上線下的鞋品的集合店，用原有百貨一層的店面，將購物中心凡是與鞋有關的這個品類全部放到這個區(qū)域來經(jīng)營，鞋的品類豐富了，更重要的是它的客群與購物中心的客群匹配度更高了，完全可以與購物中心的客流實現(xiàn)活動，今年在唐山和太原兩個店創(chuàng)新來打造這種鞋的集合店，全部實行單體管理，其中也包括了近千平方米的自營的品類的鞋子，完全是自采自銷，所有的鞋單品管理，每一件商品上面都有一個獨立的案歷，你可以直接掃碼，用移動支付等等渠道方式來經(jīng)營，這是萬達今年一個大的創(chuàng)新的嘗試，相信這種集合店的模式一定適合于萬達廣場適合我們購物中心的發(fā)展。
常來講購物中心都是搭建一個平臺做房東，萬達廣場一直以來也是這樣的，而且大多數(shù)都是采取固定租金的模式，這種模式有利于萬達廣場快速發(fā)展，但是隨著競爭不斷的加強和萬達對租金收益的期望更高。萬達主動拜訪了一些品牌，與一些品牌進行了深度合作的洽談，萬達直接與品牌直接來嫁接合作，也就是說直接由萬達直接提供店面品牌的裝修，所有的經(jīng)營的模式由品牌來負責，按照加盟的方式來進行直營店的管理，萬達在這個過程中就與品牌的廠家對接，中間取消了加盟商，萬達在其中獲取了加盟商和作為平臺方雙重的收益。同時因為萬達對品牌的重視，也帶動品牌業(yè)績的提升，為品牌創(chuàng)造更好的效益，這是萬達今年一個進步和創(chuàng)新。
快速互聯(lián)網(wǎng)+
互聯(lián)網(wǎng)+是當前一個熱詞，大家都非常關注作為實體商業(yè)來講，都在與O2O來進行不斷的對接或者聯(lián)想，其實一直以來萬達電商在多年的探索當中想打造一個O2O模式，但是這個模式始終認為不夠成熟。
今年國務院提出了互聯(lián)網(wǎng)+的概念后，萬達也意識到作為一個實體商業(yè)就應該實現(xiàn)+互聯(lián)網(wǎng)。作為互聯(lián)網(wǎng)到底給萬達帶來了什么樣的變化，可以從以下四個方面來解讀，第一個由于大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)平臺的技術，讓萬達的營銷更加精準，可以細分到顧客。第二個是選購的方式更加靈活，通過互聯(lián)網(wǎng)的平臺可以在任何場景下來選購商品，而不是局限在現(xiàn)場選購。第三個是支付的方式更加便捷，無論是現(xiàn)在的支付寶還是百度錢包等等，都備受年輕人的青睞，作為一個實體店它不僅限于三公里五公里范圍內(nèi)，甚至可以跨區(qū)域跨城市，這就是互聯(lián)網(wǎng)給實體經(jīng)營和這個行業(yè)帶來新的變化。
作為實體商業(yè)來講，必須講互聯(lián)網(wǎng)為我所用，與時俱進，實體商業(yè)需要從線下“長”起來，而不是等來線上來拉我們，實體商業(yè)要全方位嫁接互聯(lián)網(wǎng)。其中，飛凡電商的定位就是實體商業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)，就是講互聯(lián)網(wǎng)的技術和互聯(lián)網(wǎng)的資源完全融合在實體商業(yè)的經(jīng)營和消費者的消費體驗過程當中，來實現(xiàn)實體商業(yè)經(jīng)營者在互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境下經(jīng)營，消費者在故聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境里面去體驗，飛凡電商為實體商業(yè)的經(jīng)營者和商家和消費者搭建了一個全方位的開放平臺。
飛凡電商為實體商業(yè)量身訂作的互聯(lián)網(wǎng)+的解決方案，同時又考慮了整個萬達廣場以及購物中心在經(jīng)營過程當中如何+互聯(lián)網(wǎng)，消費者可以實現(xiàn)全渠道的支付、實現(xiàn)智能停車，離場和在場的找店，實現(xiàn)了餐飲現(xiàn)場排隊的困惑，實現(xiàn)了電影院線上的取票等，同時還為購物中心量身訂作一個適合于購物中心自身經(jīng)營營銷的平臺，包括商家，包括商管公司以及電商可以通過這個營銷的平臺，強日常所有的營銷活動都自動的轉(zhuǎn)換成數(shù)字話而實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)話的營銷。
除了為購物中心量身訂作的互聯(lián)網(wǎng)+方案，飛凡電商也在研究為萬達所有合作的品牌來量身訂作一個電商的模式。也就是未來飛凡電商可以為每一個合作伙伴來實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)的事業(yè)模式，所有的品牌可以不自己去開發(fā)這種電商平臺。
飛凡電商作為萬達重點打造的電商模式，主要有幾大功能，一個是全渠道的支付平臺和飛凡卡，全渠道的支付功能也就是說飛凡在部署的云POS上可以實現(xiàn)移動的支付、現(xiàn)場的支付、積分卡的支付等等以及優(yōu)惠券的核銷，現(xiàn)在很多經(jīng)營品牌都在線下優(yōu)惠券通過線上的一系列的電商平臺來進行銷售，這種營銷可以全部實現(xiàn)在這種智能支付平臺上來進行核銷。
同時，飛凡平臺也打造一卡通，這個一卡通最大限度的來方便消費者的各種消費。一卡通包括支付卡、積分卡會員卡，同時未來萬達還將銀行的一些功能，包括信用卡的功能全部并到飛凡的一卡通，目前非凡的一卡通也與社會服務部門合作，包括公交公司，地鐵卡地鐵公司等等，在某個城市就會實現(xiàn)用飛凡卡就可以乘公交車。
第二個是全行業(yè)互通的積分聯(lián)盟，為了能夠推動飛凡電商更多用會員的互動，打通各個行業(yè)，飛凡通用積分聯(lián)盟是一個跨企業(yè)，跨行業(yè)，開放式積分通兌平臺，目前已經(jīng)簽約了6900家以上的商品，包括航空業(yè)，通訊業(yè)，電子商務等等各個領域。通用積分的打通將會對消費者積分的互通互兌發(fā)揮積極的作用。比如在韓國一個非常有名的通用積分的聯(lián)盟，它覆蓋了韓國的65%的家庭，使用率非常高，因此這個通用積分聯(lián)盟也有效促進飛凡電商的發(fā)展。
飛凡電商作為騰訊百度萬達共同投資打造的一個投資平臺，三大企業(yè)在飛凡電商的建設過程進行全方位的嫁接，比如騰訊方面，飛凡電商有一個騰訊專屬的入口，也就是通過騰訊的微信等等這些可以直接的進入到飛凡電商的平臺，飛凡電商也與騰訊的會員來積分進行打通;百度方面，百度特別為飛凡電商開通了免費的直達的服務，直接將商家和消費者聯(lián)系到一起去，百度專門為飛凡電商來量身訂作的百度的搜索定位，也就是飛凡電商所使用的地圖和導航是由百度開發(fā)提供的，而是免費給飛凡提供服務，飛凡電商也與百度的會員體制的打通，目前是按照每個月計劃進行500萬會員的這種互換，通過雙方的互換和會員的匹配度達到60%以上，應該說通過會員的這種互換讓飛凡電商的大數(shù)據(jù)對應用戶的畫像更加清晰和完整。
說騰百萬合理打造的飛凡電商，擁有互聯(lián)網(wǎng)的基因，更懂得實體商業(yè)的經(jīng)營，用互聯(lián)網(wǎng)的思維互聯(lián)網(wǎng)的技術和互聯(lián)網(wǎng)的資源為實體商業(yè)快速實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+。
目前，中國經(jīng)濟的增長放緩已經(jīng)成為新常態(tài)，實體商業(yè)面臨著新的機遇和新的挑戰(zhàn)，創(chuàng)新經(jīng)營積極應對將會贏得更大發(fā)展空間，在發(fā)展的過程當中市場是標準的，但共贏才是大家的目標。
文/曲德君，萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行總裁。
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本文標題：萬達商業(yè)轉(zhuǎn)型與再創(chuàng)新，到底在做什么？
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