我國制造業(yè)景氣程度繼續(xù)降溫，國內(nèi)消費(fèi)需求下降，但是多數(shù)城市房地產(chǎn)價格依然堅挺。上周四，匯豐銀行公布6月份制造業(yè)PMI初值降至50.1%，為2010年7月以來最低水平，較5月終值回落1.5個百分點(diǎn)，其中，制造業(yè)產(chǎn)出指數(shù)和投入價格指數(shù)回落至11個月以來新低，新出口訂單指數(shù)也加速萎縮，國內(nèi)緊縮政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)，消費(fèi)增速也出現(xiàn)連續(xù)下滑。6月14日國家統(tǒng)計局公布5月份社會消費(fèi)品零售總額同比增長16.9%，比4月份回落0.2個百分點(diǎn)，連續(xù)兩個月增速放緩。但是，6月18日國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，5月份大多數(shù)城市住宅價格依然堅挺，房價環(huán)比和同比仍然呈上漲趨勢，大多數(shù)城市的漲幅相比4月份有小幅回落。從5個一線城市的數(shù)據(jù)來看，除杭州新建住宅價格同比出現(xiàn)負(fù)增長，廣州二手住宅價格同比漲幅回落外，其余城市的新建住宅和二手住宅價格同比漲幅均比4月份有所擴(kuò)大；新建住宅價格環(huán)比漲幅均有所回落，但仍然是正增長。我們認(rèn)為，即使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍有必要繼續(xù)堅持，房價的穩(wěn)定有助于擴(kuò)大居民消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向消費(fèi)內(nèi)需拉動轉(zhuǎn)型。
理論上，房價對消費(fèi)的影響一般通過四個渠道：一是財富效應(yīng)，主要是針對擁有住房的家庭而言，居民的財富與消費(fèi)呈正相關(guān)關(guān)系。住宅資產(chǎn)在居民家庭財產(chǎn)中所占比重較高，當(dāng)房價上漲，這部分家庭財富價值上升，居民可以通過出售住宅來實現(xiàn)收益，從而增加消費(fèi)，體現(xiàn)為兌現(xiàn)的財富效應(yīng)。即使他們不出售住宅，也會因為感覺比以前富有而增加消費(fèi)，體現(xiàn)為未兌現(xiàn)的財富效應(yīng)。二是收入效應(yīng)，對于計劃買房（包括剛性需求和改善性需求）的家庭來說，他們?yōu)榇鎵蚴赘逗蛢斶�抵押貸款而進(jìn)行儲蓄，當(dāng)房價上漲，他們?yōu)橘I房而進(jìn)行的儲蓄將會增加，用于消費(fèi)的收入會減少，從而促使他們減少消費(fèi)。三是預(yù)算約束效應(yīng)，房價上升長期會導(dǎo)致房租上漲，對于租房者來說，預(yù)算約束變得緊張，不得不減少個人消費(fèi)，反之，房租下降會對個人消費(fèi)產(chǎn)生積極影響。四是派生效應(yīng)，即購買住房的派生性消費(fèi)。居民購買住房后，會相應(yīng)促進(jìn)對建材、家具、家電的消費(fèi)，但同時也會擠出對其他日用品和服務(wù)的消費(fèi)支出。根據(jù)經(jīng)驗，派生性消費(fèi)的增加一般能夠彌補(bǔ)并超出對其他消費(fèi)支出的減少。
一般情況下，美國等部分發(fā)達(dá)國家的房價與消費(fèi)呈正相關(guān)關(guān)系，在于美國的財富效應(yīng)大大超過收入效應(yīng)和派生性消費(fèi)效應(yīng)二者之和，美國次貸危機(jī)爆發(fā)后，房價下降拖累了美國消費(fèi)大幅衰退。但是，我國的國情和發(fā)展階段決定了，我國房價下跌對擴(kuò)大居民消費(fèi)的促進(jìn)作用更明顯。
第一，我國住宅價格上升促進(jìn)消費(fèi)的財富效應(yīng)并不顯著。首先，與美國相比，我國實行土地公有制，而美國實行土地私有制，土地、房價上漲帶來的收益由私人所有，而我國土地價格上漲最大的受益者是開發(fā)商和擁有土地資源的國有企業(yè)，因此，土地價格上漲并沒有轉(zhuǎn)化為普通消費(fèi)者的收入，擴(kuò)大消費(fèi)的程度非常有限。其次，美國具有發(fā)達(dá)的住房金融二級市場，支持居民可以方便的將住房增值部分轉(zhuǎn)化為流動資產(chǎn)，而我國住房融資市場不發(fā)達(dá)，居民除非變賣房產(chǎn)，否則很難享受到住房增值帶來的收入增加。最后，對于擁有兩套及以上住房的城鎮(zhèn)居民來說，可以通過變賣房產(chǎn)達(dá)到提升消費(fèi)的目的，但是國內(nèi)這部分高收入居民僅占10%左右，而且由于邊際消費(fèi)傾向低于中低等收入家庭，使得由于財富效應(yīng)而增加的消費(fèi)很有限。
第二，收入效應(yīng)對我國居民消費(fèi)的影響尤為重要。目前，我國處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快過程中，一二線城市仍存在大量的住房剛性需求和改善性需求，因此，房價下降產(chǎn)生的正向收入效應(yīng)很大。一方面，房價下降不僅使居民為了購買首套住房而進(jìn)行的儲蓄下降，直接促進(jìn)消費(fèi)增加，而且也使小房子換成大房子的改善性消費(fèi)需求者也從房價下降中受益，從而增加消費(fèi)支出。另一方面，在當(dāng)前貨幣緊縮的政策環(huán)境下，購房貸款首付成數(shù)提高，部分準(zhǔn)備依靠貸款購房的家庭不得不減少更多消費(fèi)支出來攢存首付。
第三，成本下降效應(yīng)明顯。近期，租房價格受高房價、需求增加、通脹預(yù)期等因素影響而高漲，前5個月租房類價格同比上漲7.5%，一線城市的平均房租收入比接近40%，如果房價下降帶動租房價格下跌，商業(yè)零售企業(yè)成本、攤位費(fèi)等也會相應(yīng)下降，一方面擴(kuò)大商業(yè)零售商的利潤空間，增加這部分人群的消費(fèi)支出；另一方面蔬菜食物等必需品價格下降，擴(kuò)大消費(fèi)者在其他方面的消費(fèi)支出。
第四，派生性消費(fèi)效應(yīng)顯著。與美國住宅市場接近飽和相反，我國每年新增住房量很大，目前住宅新開工面積是銷售面積的2倍左右，房價下降短期內(nèi)可能導(dǎo)致商品房銷售量下降，但長期來看能夠刺激大量剛性需求釋放，帶來住房銷售量增加，進(jìn)而催生派生性消費(fèi)需求。
綜合來看，我國房價變化的財富效應(yīng)并不顯著，而收入效應(yīng)、預(yù)算約束效應(yīng)和派生性效應(yīng)對擴(kuò)大消費(fèi)的影響比較大。據(jù)此，我們對2005年1月至2011年5月社會消費(fèi)品零售額和商品房銷售額的月度累計同比增速進(jìn)行回歸分析，發(fā)現(xiàn)二者具有較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)性，尤其是從2007年10月至2008年底房價下降期間，商品房銷售額增速下滑而社會消費(fèi)品零售額增速上升的趨勢明顯。
還有一個可以參考的例子是，在一線城市中，這幾年重慶房價漲幅相對小的多，而重慶市社會消費(fèi)品零售總額增速明顯較快。今年前4個月重慶市社會消費(fèi)品零售總額同比增長18%，不僅比一季度增速擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)，也超出全國平均水平1.5個百分點(diǎn)，而自從重慶市提出“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的住房調(diào)控政策后，房價調(diào)控效果顯著，5月份全市二手住宅均價與4月份持平，高檔房在房產(chǎn)稅的調(diào)控政策下量價齊跌。
我們認(rèn)為，應(yīng)加快構(gòu)建穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、抑制投機(jī)性需求的長效機(jī)制，目前的調(diào)控政策不宜輕易松動和回頭，應(yīng)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。
胡新智為農(nóng)行戰(zhàn)略管理部總經(jīng)理
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