“富士康擬布局工業(yè)地產(chǎn)？”就在12月5日，一則富士康擬投資百億元布局重慶工業(yè)地產(chǎn)的消息不脛而走，引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)廣泛關(guān)注。不止如此，近三個(gè)月以來，成都郫縣、蒲江縣等多個(gè)區(qū)域的工業(yè)用地迎來了集中放量，顯示工業(yè)地產(chǎn)成為成都樓市新的聚焦點(diǎn)之一。
事實(shí)上，成都各大工業(yè)園區(qū)早已異軍突起。號(hào)稱“中國中西部最大的國際生態(tài)軟件園”的天府軟件園、成都青羊工業(yè)總部基地、錦江區(qū)工業(yè)園，以及前不久剛浮出水面的新川創(chuàng)新科技園……多個(gè)大型工業(yè)園將成都的工業(yè)地產(chǎn)描繪得如火如荼。
業(yè)內(nèi)專家分析，成都作為西部戰(zhàn)略重地，特殊地位決定了其必然受到工業(yè)巨頭青睞，特別是在住宅市場(chǎng)受制于調(diào)控、商業(yè)地產(chǎn)也正面臨滯銷風(fēng)險(xiǎn)的情況下，部分避險(xiǎn)資金更是瞄向了工業(yè)地產(chǎn)。不過，由于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)資金要求也較高，再加上個(gè)別企業(yè)借開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)之名進(jìn)行圈地，造成了一些工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)亂象——如何規(guī)范市場(chǎng)就成為工業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
工業(yè)巨頭紛紛搶灘成都
需求旺盛催熱成都工業(yè)地產(chǎn)
郫縣現(xiàn)代工業(yè)港40000㎡土地出讓、武侯區(qū)二環(huán)路46620㎡工業(yè)地塊待售、浦江縣壽安工業(yè)園30余萬㎡工業(yè)用地掛牌……近3個(gè)月以來，超過600畝的工業(yè)用地在成都不同區(qū)域迎來集中爆發(fā)。
而放眼成都的工業(yè)用地，這還只是冰山一角。自2010年以來，戴爾、聯(lián)想、仁寶、緯創(chuàng)、德州儀器、富士康等一大批世界級(jí)電子信息制造企業(yè)，紛紛搶灘成都市場(chǎng)。這些企業(yè)一方面以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式落地成都，一方面則是以總部基地的形式存在。
據(jù)了解，目前成都已擁有號(hào)稱“中國中西部最大的國際生態(tài)軟件園”的天府軟件園、成都青羊工業(yè)總部基地、錦江區(qū)工業(yè)園、海峽兩岸科技園、SBI創(chuàng)業(yè)街，以及剛浮出水面不久的新川創(chuàng)新科技園等大型高科技工業(yè)園區(qū)，占地共約88600畝。
格致地產(chǎn)顧問公司董事長(zhǎng)周海斌對(duì)本網(wǎng)表示，沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)促使大型工業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)遷，成都作為西部中心，再加上成都的勞動(dòng)力和土地成本相較于一線城市普遍較低，必然成為大型企業(yè)的首選。多家大型企業(yè)的落地，進(jìn)而引發(fā)羊群效應(yīng)，催生了成都工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。
實(shí)際上，如果留意到紅極一時(shí)的蘇州工業(yè)園項(xiàng)目就不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)依托強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，不僅可以催火工業(yè)地產(chǎn)，對(duì)周邊的輻射，更是讓區(qū)域附近的房地產(chǎn)行業(yè)受益頗多。
以新川創(chuàng)新科技園為例，該項(xiàng)目的落地直接催生了“新川板塊”，區(qū)域內(nèi)中德·英倫聯(lián)邦、萬科·海悅匯城等項(xiàng)目皆表現(xiàn)出了良好的發(fā)展勢(shì)頭。
但與此同時(shí)，隨著多個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目和總部基地的上馬，一些亂象也開始浮出水面。業(yè)內(nèi)人士指出，工業(yè)用地的拿地成本偏低，部分企業(yè)利用這個(gè)特點(diǎn)大幅拿地，隨后轉(zhuǎn)向住宅開發(fā)，或者捂地惜售。另外，盲目開發(fā)導(dǎo)致后期招商難等問題也逐漸暴露。
謹(jǐn)防工業(yè)地產(chǎn)圈地亂象
提前合理規(guī)劃成發(fā)展關(guān)鍵
“當(dāng)前，每個(gè)開發(fā)區(qū)大都有招商引資任務(wù)，但規(guī)劃的雷同與跟風(fēng)潮造成了部分土地資源的浪費(fèi)。其實(shí)，隨著城市化向周邊擴(kuò)展，很多工業(yè)園本身已經(jīng)不適合當(dāng)初的定位。”中輿地產(chǎn)總經(jīng)理汪寧生認(rèn)為。
規(guī)劃短視、盲目上馬等情況不僅造成了土地資源的極大浪費(fèi)，而且嚴(yán)重的同質(zhì)化導(dǎo)致工業(yè)項(xiàng)目難以形成吸引力，這對(duì)本就難招商的工業(yè)地產(chǎn)而言無疑是雪上加霜。
一般而言，因?yàn)楣I(yè)地產(chǎn)的開發(fā)存在投資金額高、回報(bào)周期長(zhǎng)、租金高、招商難等特點(diǎn)，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)先修建住宅項(xiàng)目進(jìn)行銷售，以求回籠部分資金，緩解壓力。
但隨著大量雷同項(xiàng)目的上馬，越來越嚴(yán)峻的銷售、招商形勢(shì)使得一些開發(fā)企業(yè)開始“鋌而走險(xiǎn)”。
據(jù)了解，目前個(gè)別工業(yè)項(xiàng)目，前期以工業(yè)地產(chǎn)的名義取得土地，后期則“偷梁換柱”，轉(zhuǎn)而進(jìn)行住宅開發(fā)。更有甚者，一些企業(yè)借工業(yè)地產(chǎn)之名，行“圈地”之實(shí)，捂地銷售以牟取暴利。
本網(wǎng)通過實(shí)地勘察高新西區(qū)的部分工業(yè)用地，發(fā)現(xiàn)多數(shù)工業(yè)地塊目前都處于閑置狀態(tài)，而據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，這些地塊空置時(shí)間已達(dá)數(shù)年之久。后經(jīng)了解，此類現(xiàn)象在成都數(shù)個(gè)郊縣地區(qū)多有存在。
“目前需要提防很多企業(yè)，尤其政府費(fèi)盡辛苦招商引資來的大型企業(yè)，以發(fā)展工業(yè)的名義進(jìn)行低成本圈地。”周海斌表示。
世家機(jī)構(gòu)品牌總監(jiān)吳思竹表示，工業(yè)地產(chǎn)除了要采取定制開發(fā)，根據(jù)客戶要求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)反租給客戶外，合理規(guī)劃也很重要。他表示，工業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃不僅包括區(qū)域位置、園區(qū)布局，還包括產(chǎn)業(yè)分布、比例，以形成產(chǎn)業(yè)鏈條，避免同質(zhì)化等問題。
吳給出建議：工業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)應(yīng)該以人為本，充分將自然、城市、工業(yè)發(fā)展結(jié)合起來；其次政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的監(jiān)督管理。如此，既可以避免企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)名義進(jìn)行住宅開發(fā)，也能對(duì)進(jìn)駐企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管，優(yōu)勝劣汰，從而帶來持續(xù)的就業(yè)和稅收，發(fā)揮出工業(yè)地產(chǎn)應(yīng)有的作用。
四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家馮宗容對(duì)本網(wǎng)表示：目前，成都工業(yè)園區(qū)遍地開花，其隱藏的“短視”等問題已經(jīng)暴露出來。這就要求政府在未來工業(yè)園區(qū)的招商引資中，提前做好科學(xué)規(guī)劃，充分考慮本地區(qū)的資源狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、人才儲(chǔ)備、市場(chǎng)規(guī)模等條件。（張大軍 杜冉樂）
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本文標(biāo)題：成都工業(yè)用地迎井噴 工業(yè)地產(chǎn)成蓉樓市新“避風(fēng)港”
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